沪调控房价真实意图:每个新移民都能有房子-无锡房产网-无锡房地产门户-e房网

2019-04-11 09:04
核心提示:上海政府为支持刚需置业者买房可谓操碎了心。

  上海政府为支持刚需置业者买房可谓操碎了心。

  先是韩正书记喊话,要调住房供应结构,造福刚需置业人群。紧接着,几幅地就被停拍,一些地被调了户型比例。然后公积金也上马,不仅三令五申企业要为员工做好公积金缴纳工作,还同意符合条件的境外人士缴纳公积金...

  但邦爷告诉你,政府这些动作可不仅是为解决房地产的问题,它瞄准的可是上海的经济问题和人口问题。

  数量问题:上海会成慢慢老去的城市?

  人口是一个国家的命运。

  法国社会学家奥古斯特孔德的这句话太对了!

  不仅19世纪末人口大爆炸给美国带来了巨大繁荣(诺贝尔经济学奖得主西蒙库兹涅兹的长周期理论描述),城市层级体系模型的精确推演,也证实人口迁徙能造成城市的兴衰(来自2008年诺贝尔经济学奖得主保罗克鲁格曼理论)。可见,人口是经济长周期中的决定性力量。

  而上海的人口情况是怎样呢?

  第六次人口普查数据显示,十年间上海的外来人口总数增长了40.3%,远远高于5.8%的全国水平,来沪常住的外省市人口也已达到897.7万。在15-39岁这个年龄段(占65.7%),外省市来沪人口比重为56.9%(589.56万人),更是多于户籍人口

  这意味着,在上海的青壮年人口中,户籍人口与外来人口是倒挂的。也就是说在上海的劳动力人口中大部分都是来自外省市的新上海人。而根据人口发展自身规律和大城市的集聚效应判断,未来上海外来人口数量更将逼近户籍人口。

  面对大规模的外来人口,虽然人口增多会推升城市病,但限制人口来沪,绝对不是明智之举。

  复旦大学城市规划研究院就曾做过一个假设:如果保持现有人口,不再引进新增劳动力。那么,到2040年上海的人口总量将减少到约1900万,60岁以上老人的数量将从347万增加到800万,占比从15%增加到41%。

  参照东京、伦敦、纽约的情况,其劳动人口比例常年保持在70%左右,这基本上可以看做是一座特大型城市想要可持续发展的人口红线。

  虽然目前上海15-59岁的劳动力人口为1756.38万人,占76.3%。但是如果没有外地人口的进入,这一比例将迅速下滑。劳动力人口将低于人口总数的一半,却又要负担起整个社会另一半人的生活。这样的高老龄化城市,简直让人不明觉厉。

  但值得注意的是,2013年沪籍人口自然增长率已经为负(-0.8)!上海的生育率几乎是全国最低的,而目前中国的生育率又已降到1.5%。如果不依赖引进外来劳动力,10年后上海的劳动人口将急剧减少,它很快会成为一座变老的城市,届时上海的经济建设和城市发展也将难以为继。

  所以,面对新城市移民,上海应该做的是保障来沪人员的基本公共服务权益,让他们更好融入上海发展。

  质量问题:上海人才缺口很突出

  不过,想要促成上海经济更加优质和活跃得发展,迁入人口的数量重要,质量也很重要。

  在一场以上海建设全球科创中心为主题的研讨会上,在座的专家几乎无一例外地提到,人才是上海建设全球科创中心道路上最大的短板。

  在过去,由于上午商务成本过高,导致创业人才流失严重。上海为什么留不住马云常常被视作是让上海市政府难堪的诘问。

  的确,目前上海的人才缺口问题依然突出。但随着上海建设全球科创中心等概念的提出,对人口质量的要求更高。而这不仅出于上海经济发展的阶段要求,也符合中国整体经济战略的需求。

  过去世界对中国的印象是世界工厂、微笑曲线的低端、廉价劳动力。但经过30多年的改革开放,在全球分工体系中,中国已经走向了发展的新阶段,具备了加入全球化的深度、广度和能力。

  因此,在新的一轮发展中,中国必须在自主知识体系和技术体系等方面有所突破。上海的重要角色让他必须担当科技进步的排头兵,因此引进人才至关重要。

  但是什么阻碍着上海的人才吸引力提升?

  杉杉集团董事局主席郑永刚就举了个例子。杉杉集团1999年初将总部从宁波迁到上海浦东,在金桥开发区买了100亩地,每亩地的价格是19万元,而当时宁波开发区的地价是每亩12万元。到了2003年,只几年的光景,金桥开发区工业用地的价格每亩上升了30万元左右,仍然要比宁波开发区高30%左右。并且杉杉集团在沪员工的平均工资水平,也要比宁波高出20%左右。此外,上海的运输、仓储等成本都要比宁波高。

  对,贵,就是一个因素,对企业而言如是,对个人而言更如是。

  解决问题:靠什么?

  如何解决?

  对企业而言,上海社科院与中国工程科技战略发展研究中心(上海)联合课题组就指出,要在上海全面降低商务成本不现实,但我们可以通过特殊的政策打造特殊的商务成本洼地。可以在科技创新重要承载区(张江、紫竹、临港、松江、嘉定等),实施特殊的住宅建设土地出让金政策,给予开发商税收减免、房地产交易减免等政策,确保这类区域的房地产价格成为洼地,与周边的苏州等地差距不大。

  对个人而言,课题组认为,政府可以收储一批经济适用房作为创业人才或初创企业的廉租房,以优惠价销售给创业者。同时,完善创业人才廉租房政策,针对远郊地区的廉租房采取低租金政策,针对中心城区或新城区的廉租房推出租金补贴。

  另外,技术移民也是可取之策。每留住一个高技能人才,相应地也为低技能劳动者创造了就业岗位,吸引他们来到城市寻找就业机会。所以应该对科学技术转化、科技服务业等重点领域的重要人才,可以提供一系列优先移民政策。

  而在一系列移民需求中,房子是最重要的内容之一。

  根据上海统计局的数据,在897.7万外省市来沪人口中,20-34岁青年人有422.03万,他们也是最有购房意愿的人群。因此,想要留住这部分劳动人口,就要鼓励并支持他们在上海置业安家。

  对于这一点,文章《盲目控制人口将伤及城市自身》就指出:通过减少住房供给来调控人口,房价将上升,工资会随之提升,最后体现为企业的生产成本的大幅提升。当人口素质没有提高的时候,企业生产成本提高了,企业就将面临无钱可挣的局面,最终影响到老百姓的就业和收入增长,这会让经济增长付出沉重的代价。

  所以,从居住角度环节人才问题,需要先从房产供应这个根源入手。

  这么看来,与其说上海政府是为刚需人群买房操碎了心,不如说他们是已预估到这座城市会面临的严峻问题,而加以调整。所以说,上海这轮调控说到底调的不是房价,是人心!

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